¿Qué pasos se dan para la reforma de un local?
Conoce una serie de pasos antes y después de elegir el lugar. Nos aliviará complicaciones para la reforma de un local
Ya conocemos la zona y tenemos más o menos claro si inclinarnos por alquiler, compra o traspaso. Teniendo un presupuesto estimado, parece que solo hace falta un local en buen estado y las ideas claras. Pero a la hora de la verdad van surgiendo problemas y hace falta comenzar con una visión global. Eso facilitará el camino hasta llegar a la puesta en marcha del negocio.
Aquí te vamos a detallar algunos pasos administrativos que serán necesarios antes y después de la reforma.
ELIGIENDO EL LUGAR
Compatibilidad de uso
Antes de firmar y tomar un local debes acercarte al ayuntamiento al cual pertenece y solicitar el Certificado de Compatibilidad Urbanística sobre el uso del local (sea para vivienda o negocio) donde tienes intención de instalarte. Un documento que garantiza que la actividad que pretendes realizar, o permiso para uso de un local en esa zona o ubicación concreta.
Dí que quieres abrir un negocio y facilita esta información:
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Este certificado depende del Plan General de Ordenación Urbana, que es un instrumento que sirve para calificar el uso del suelo, determinar el régimen aplicable y dar los permisos. Este plan varía en cada comunidad, aunque por lo general suelen destinar los espacios a pie de calle a los servicios de uso comercial.
| Si tienes la opción de elegir entre varios locales similares, decántate por el que tenga en el certificado energético números más bajos y la letra más próxima a la A. Esto te ayudará a gastar menos en energía para climatizarlo.
Obligatorio desde junio de 2013 que vivienda o local antes de la venta o alquiler dispongan de este certificado. |
Otros requisitos
Si el uso es positivo entonces adelante, ya puedes ponerte a reservar ese local pero antes averigua y asegúrate de que el local cumple todos los requisitos actuales antes de cerrar la compra o alquiler. Compruébalo incluso si en el local ya se ejercía esa actividad, ya que la normativa cada vez es más exigente y los locales con licencias de apertura antigua (a veces) no cumplen la normativa que te exigirá a ti el Ayuntamiento.
- Si se encuentra en un edificio de valor arquitectónico, se conoce como un local catalogado y en estos casos hay un control estricto por la Administración. Implica adaptar el proyecto a las limitaciones del lugar con obligación de reformar ciertos elementos. Aumentando los plazos de obra.
- Si se realiza una actividad con gran consumo de electricidad hay que asegurarse tanto que la acometida como el suministro de potencia aguanten la demanda. En caso contrario, la solución es solicitar un incremento a la compañía. Modificaciones que pueden suponer tiempo.
- La ventilación del lugar, como marca la normativa, se debe garantizar para la mayoría de actividades públicas, de forma natural o con equipos que fuercen la circulación. Además para un restaurante es importante disponer de salida de humos o al menos la posibilidad de instalar chimeneas de extracción. La instalación encarece el presupuesto pero es determinante para la actividad.
- La ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas varía dependiendo de la comunidad autónoma, que establece ciertas normas para permitir el paso y acceso de una persona en silla de ruedas (en lo posible) si tiene determinados metros cuadrados.
- La altura mínima que se exige en el local varía dependiendo de cada tipo de actividad. En general, si es menor que 2,7 metros hay que asegurarse de la viabilidad del proyecto en ese espacio.
- Si tu actividad afecta a zonas comunitarias en un bloque de vecinos, deberás contar con la aprobación de la comunidad para ciertos casos.
ELEGIDO EL LUGAR
Proyectos
Ya con el local elegido y teniendo el certificado de uso positivo para realizar esa actividad, será necesario crear el Proyecto de Actividad. Este será redactado generalmente por arquitectos, arquitectos técnicos, aparejadores o ingenieros técnicos industriales colegiados, ya que al firmar deberá incorporar el visado de su colegio profesional.
- Las actividades inocuas (aquellas que no generan molestias significativas, impacto medioambiental de salubridad o higiene, ni daños a bienes públicos o privados, ni a vecinos) tienen un procedimiento de legalización más sencillo, con menores requisitos y costes asociados. Aún así, en la solicitud generalmente será necesario adjuntar un informe técnico que incluya planos del local realizados por un profesional.
- En el caso de las actividades calificadas (consideradas como molestas, insalubres, nocivas y/o peligrosas (hostelería, actividades industriales, determinados comercios y servicios) y que requieren adoptar medidas correctivas sanitarias, de seguridad y/o medioambientales) es necesario aportar un proyecto técnico más completo, que permita emitir los correspondientes informes municipales. Variarán según las características y dimensión del negocio (informes urbanísticos, industriales, sanitarios, medioambientales o jurídicos). Su aprobación por parte del Ayuntamiento puede alargarse hasta tres meses.
Un Proyecto Técnico de Actividad contempla todas las características del establecimiento y de la actividad:
Este informe o proyecto técnico se presenta ante los organismos oficiales. |
Un Proyecto de Arquitectura Interior no es necesario para espacios pequeños pero si es conveniente para medias y grandes superficies. Acierta encajando el estilo al concepto que se quiere proyectar del negocio. Diseña el espacio a la vez que se redacta el Proyecto de Actividad, para que todo gire en torno a optimizar el negocio y encajar en armonía todos los elementos importantes.
ANTES DE LA REFORMA
Permisos de Obras
La licencia de obras se debe solicitar en el ayuntamiento, una vez que ya se tiene el Proyecto de Actividad. Conviene pedirla con tiempo porque puede demorarse. Se pagan unas tasas que serán % del presupuesto de ejecución material y variará según el ayuntamiento (2<6%).
La diferencia entre obra mayor y menor, radica en que no suponga un aumento de volumen en la edificación, y no afecte a la estructura ni al cambio de condiciones de habitabilidad. Siempre hay que informar al ayuntamiento de las obras a realizar y dar una justificación técnica en casos de obra mayor.
Obra menor. Ejemplos:
Obra mayor. Ejemplos:
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TRAS LA REFORMA
Permisos de Actividad
Puede que tras la reforma necesites la certificación de idoneidad O.C.A para que te concedan la Licencia de Actividad (o Apertura). Es una inspección realizada por consultoras externas (Organismo de Control Autorizado) que garantizan que la instalación eléctrica cumple la normativa y ha de ser entregada en la Delegación de Industria.
Obligatoria solo cuando tiene una instalación eléctrica compleja, muy grande, de tipo industrial o tiene implicaciones de seguridad para las personas. Como en estos casos:
Si la necesitas debes buscar una persona o empresa autorizada para realizar esta inspección |
Una vez cumplidos todos los trámites se solicita la Licencia de Actividad (o Apertura), aunque a veces incluso se tramita conjuntamente a la Licencia de Obras. Será necesario presentar principalmente el Certificado de Final de Obra y el Certificado de Industria. Además del resto de documentos que puedan ser necesarios en cada caso.
Tampoco olvides tener ¡MUCHA PACIENCIA! 😅
